No financiamento imobiliário, uma instituição financeira disponibiliza parte do valor necessário para a compra, e o comprador paga esse valor ao longo do prazo contratado, acrescido de juros e outros encargos. Antes da liberação do crédito, o banco analisa o comprador, a documentação e o próprio imóvel.
Conheça as etapas do financiamento imobiliário, os documentos e custos envolvidos e acesse os simuladores oficiais dos principais bancos.
Informe o valor do imóvel, a renda, os recursos disponíveis para entrada e o prazo desejado. Com esses dados, é possível estimar as parcelas e avaliar se o financiamento cabe no orçamento.
Após escolher a instituição, a documentação pode ser enviada pelos canais digitais do banco, diretamente ao gerente da agência ou por meio de um correspondente bancário autorizado. O banco avalia a renda, a capacidade de pagamento, os compromissos financeiros e as informações cadastrais dos compradores.
Também são analisados os documentos dos vendedores e do imóvel. O banco realiza a análise jurídica da operação e a avaliação da propriedade para confirmar seu valor e verificar se ela atende aos critérios da instituição.
Depois da aprovação, o contrato é assinado pelos envolvidos e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Após receber ou confirmar o registro e concluir as conferências necessárias, o banco libera ao vendedor o valor financiado, conforme seus procedimentos e prazos.
A documentação pode variar conforme o banco, o perfil dos envolvidos e as características do imóvel. De modo geral, são analisados documentos do comprador, do vendedor e da propriedade.
• Documento oficial de identificação com foto e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de nascimento atualizada, se solteiro, ou certidão de casamento atualizada, com as averbações correspondentes, conforme o estado civil;
• Documentos complementares, como documento comprobatório de união estável, pacto antenupcial ou certidão de óbito do cônjuge, quando aplicáveis;
• Comprovantes de renda;
• Declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega, quando solicitados.
• Documento oficial de identificação com foto e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de nascimento atualizada, se solteiro, ou certidão de casamento atualizada, com as averbações correspondentes, conforme o estado civil;
• Documentos complementares, como documento comprobatório de união estável, pacto antenupcial ou certidão de óbito do cônjuge, quando aplicáveis.
• Certidão de inteiro teor da matrícula atualizada;
• Capa ou espelho do IPTU do exercício vigente;
• Outros documentos ou certidões solicitados pelo banco ou pelo cartório após a análise.
Além da parte do preço que não será financiada, o comprador deve considerar tributos, despesas cartorárias e cobranças relacionadas à operação de crédito. Os valores variam conforme o banco, o município, o valor do imóvel e as condições do financiamento.
É a parcela do preço do imóvel que não será coberta pelo financiamento. O valor depende do percentual aprovado pelo banco e pode ser composto por recursos próprios e, quando permitido, pelo FGTS.
O banco realiza uma avaliação técnica para verificar o valor e as condições do imóvel oferecido como garantia. A instituição financeira pode cobrar uma tarifa por essa análise.
É o imposto municipal incidente sobre a transmissão do imóvel. A forma de cálculo, a alíquota e o prazo de pagamento são definidos pelo município onde o imóvel está localizado.
Depois da assinatura, o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis. Os emolumentos variam conforme o valor da operação, a tabela vigente e os atos necessários.
Além da amortização do valor financiado, as prestações incluem juros e podem conter outros encargos previstos no contrato. Para comparar propostas, observe o Custo Efetivo Total, e não apenas a taxa de juros.
Os financiamentos habitacionais incluem coberturas para morte e invalidez permanente e para danos físicos ao imóvel. O valor dos seguros compõe o encargo mensal e varia conforme as características da operação.
O Custo Efetivo Total, conhecido como CET, reúne juros, tarifas, tributos, seguros e outros encargos da operação. Por isso, uma proposta com taxa de juros menor nem sempre representa o financiamento mais barato.
Selecione uma instituição para acessar o simulador oficial, estimar o valor das parcelas e comparar as condições disponíveis.
* Os resultados são apenas estimativas e não representam aprovação do financiamento. As condições definitivas dependem da análise de crédito, da avaliação do imóvel e das regras vigentes de cada banco.
Confira as respostas para algumas das dúvidas mais comuns.
A entrada corresponde à diferença entre o preço negociado e o valor efetivamente financiado. Como referência, muitos bancos financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel, o que costuma exigir uma entrada a partir de aproximadamente 20%. O percentual pode ser maior conforme a instituição, a modalidade, o sistema de amortização, o perfil do comprador e a análise da operação.
O banco avalia a capacidade de pagamento considerando a renda comprovada, as obrigações financeiras existentes, a idade dos compradores e o prazo solicitado. Em muitas modalidades, as parcelas podem comprometer até aproximadamente 30% da renda familiar bruta, mas o limite efetivamente aceito varia conforme a instituição e a operação.
Sim, desde que a composição de renda seja permitida pelo banco e pela modalidade de financiamento. Nesse caso, os rendimentos dos participantes são considerados em conjunto na análise da capacidade de pagamento. A quantidade de participantes aceita e a necessidade de vínculo familiar variam conforme a instituição. Todos devem ser cadastrados na proposta e passar pelas análises exigidas pelo banco.
Sim. Imóveis novos e usados podem ser financiados, desde que atendam aos critérios da instituição financeira. O banco verificará a documentação, a situação jurídica, as condições físicas e o valor de avaliação do imóvel.
O valor disponível para financiamento poderá ser menor do que o esperado. Nesse caso, o comprador poderá precisar aumentar os recursos próprios, renegociar o preço com o vendedor ou consultar outra instituição financeira. A avaliação bancária não altera automaticamente o preço acordado entre comprador e vendedor.
A duração depende da análise de crédito, da entrega dos documentos, da avaliação do imóvel, da análise jurídica, da emissão do contrato e do registro no cartório. Documentos incompletos ou irregularidades podem prolongar o processo.
Não existe um prazo único para todas as instituições. Em geral, os bancos oferecem financiamentos de 20 a 35 anos, mas o prazo disponível depende do banco, da modalidade, da idade de quem solicita o financiamento e da análise da operação.
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